רילוקיישן לארה"ב זה חלום בקרב ישראלים רבים. ואצל חלק מהם זה הופך למציאות, כשיותר ויותר חברות ישראליות פותחות שלוחות בגולה וגם חברות אמריקניות רואות את הפוטנציאל הגלום בישראל ומזמינות אותם להצטרף לכוח שלהן. בוסטון הוא חלק מהיעדים הפופולריים בארה"ב אבל, לפני החתימה על חוזה עבודה וחוזה שכירות על דירה, חשוב להכיר את חוקי המקום.
לפני הסכמה על השכירות (או חתימה על החוזה)
• אל תמסרו את כספכם לאיש, עד שתהיו בטוחים שזו הדירה בה אתם מעוניינים. נכון שמבחינה חוקית, יהיו לכם זכויות מסוימות, עד שבעל הבית יקבל אתכם כדיירים באופן רשמי, אולם מבחינה מעשית, קבלת הכסף בחזרה עלולה להיות משימה לא קלה.
• חשבו את ההוצאות הצפויות בגין תשתיות ושירותים (utilities) כמו חימום וחשמל, על בסיס השימוש בפועל. עליכם להיות מסוגל לשלם את שכר הדירה בתוספת עלויות השירותים.
• דעו מה מצופה מכם מבחינת תשלומים מראש (כמו שכר הדירה של החודש האחרון, פיקדון לביטחון, פיקדון מפתח) או עמלת תיווך.
• ודאו שהדירה במצב ראוי. התייעצו עם בעל הבית או חברת הניהול בנוגע לתיקונים שיש לבצע. כל מה שסוכם צריך להיות כתוב.
• בררו אם הדירה מבוטחת בפוליסה כלשהי. למשל, דירה שמבוטחת בביטוח תכולה תשרת את הדייר היטב אם הוא יאבד חזקה על רכושו במהלך תקופת השכירות.
• בדקו מול בעל הבית אם אתם רשאים להשכיר את הנכס בשכירות-משנה (subletting). ברוב המקרים, חוזי שכירות מאפשרים שכירות-משנה המותנית באישור בעל הבית. אם החוזה אינו מתיר שכירות-משנה, ולמרות זאת אתם משכירים את הנכס בשכירות-משנה, אתם מסתכנים בפני תביעה על הפרת חוזה.
• אם פועל בנכס מפקח שאינו דייר (non-resident "superintendent"), מומלץ להעריך עד כמה הוא נגיש ומהי מהירות התגובה שלו למצבי חירום של "אחרי שעות העבודה".
• דברו עם שכנים פוטנציאליים על אודות המוניטין והכשירות של בעל הבית ו/או חברת הניהול של הבניין.
סוגים שונים של הסכמי שכירות
הסכמי שכירות בכתב (Written Rental Agreements): לפי התקנות להגנת הצרכן של מדינת מסצ'וסטס (940 CMR 3.17(3b), על בעל הבית לכלול את הנתונים הבאים בהסכם שכירות בכתב:
• השמות, הכתובות ומספרי הטלפון של הבעלים ושל גורמים אחרים שאחראים על הטיפול, התחזוקה והתיקון של הנכס.
• השם, הכתובת ומספר הטלפון של האדם המורשה לקבלת הודעות על הפרת חוק ועל תביעה בשם הבעלים.
• סכום הפיקדון לביטחון וגילוי נאות של הזכויות הניתנות מכוח חוק הפיקדון לביטחון.
• הסכמי שכירות בעל פה (Verbal Rental Agreements): שני הצדיים רשאים להסכים בעל פה על תנאי השכירות. עם זאת, יותר בטוח לקבל את כל התנאים בכתב.
• חוזה (Lease): חוזה הוא סתם טופס הסכם שעבר התאמה לשימושו של בעל בית יחיד. על החוזה להבהיר את הזכויות והחובות של שני הצדדים – בעל הבית והדייר. הקפידו לקרוא את החוזה לפני שאתם חותמים עליו. אם הניסוח אינו ברור, בקשו לקבל הסבר. ממועד החתימה על החוזה יש לבעל הבית 30 יום לספק לכם עותק של החוזה, ואם לא יעשה זאת הוא עלול להיקנס בסכום של עד 300$. כל תנאי בחוזה הסותר את הוראת החוק או מחייב אתכם בתור דיירים או דיירים פוטנציאלי, לוותר על זכויותיכם, מבוטל ואינו ניתן לאכיפה (MGL c 186,s 15B).
החוזה
חוזה סטנדרטי לתקופה קצובה נמשך לרוב 12 חודשים, וניתן/לא ניתן לחדשו בתום תקופה זו. חוזה בעל הארכה עצמית הוא חוזה המתחדש באופן אוטומטי עד לתאריך הנקוב בחוזה ואף צד – לא בעל הבית ולא הדייר – הודיע באופן רשמי על אי-חידוש החוזה.
• תארו בחוזה את כל תנאי השכירות והתשלומים. במהלך תקופת החוזה בעל הבית אינו רשאי להוסיף חיוב בגין השימוש בשירותים שהוצעו ללא תשלום במועד החתימה על החוזה.
• ודאו שכל המקומות הריקים בחוזה שנועדו למילוי – מולאו, וששכר הדירה שסוכם בין הצדדים צוין בחוזה.
• כתבו בחוזה את כל ההבטחות שניתנו בעל פה, סעיפים נוספים או הבהרות שנעשו על ידי מי מהצדדים. גם אתם וגם בעל הבית חייבים לחתום בראשי תיבות ליד כל שינוי.
פיקדון לביטחון ושכר הדירה של החודש האחרון
פיקדון לביטחון ושכר הדירה של החודש האחרון הם שני דברים שונים, ואינם יכולים להחליף זה את זה.
שכר הדירה של החודש האחרון הוא תשלום מראש שניתן לבעל הבית עבור חודש השכירות האחרון. פיקדון לביטחון הוא פיקדון כספי שמופקד אצל בעל הבית, המבטיח את תשלום שכר הדירה ואת מילוי החובות האחרות המצוינות בחוזה (למשל, תשלום בגין נזק שנגרם על ידי השוכר). סכום שכר הדירה של החודש האחרון, כמו גם סכום הפיקדון לביטחון, לא יעלה על שכר הדירה של חודש אחד. אם בשלב מאוחר יותר בעל הבית מעלה את שכר הדירה, הוא רשאי לדרוש מכם להעלות גם את סכום שכר הדירה של החודש האחרון ואת סכום הפיקדון לביטחון, כך שישתוו לשכר הדירה החדש.
בעל בית אינו רשאי להעביר אחד מהסכומים למטרה הקשורה בסכום השני ללא הסכמת הדייר. כמו כן, הדייר אינו רשאי להשתמש בפיקדון לביטחון כתשלום שכר הדירה של החודש האחרון.
קבלות
עם קבלת שכר הדירה של החודש האחרון ו/או הפיקדון לביטחון, על בעל הבית לתת לכם קבלה על כל תשלום מראש. על הקבלה לכלול את הפרטים הבא:
1. הסכום.
2. מועד קבלת התשלום.
3. השימוש המיועד.
4. של האדם המקבל.
5. אם מעורב סוכן – שמו של בעל הדירה שעבורו נגבה שכר הדירה.
6. חתימת בעל הבית או הסוכן.
7. אם שכר הדירה של החודש האחרון נגבה, בעל הבית חייב גם למסור לכם הצהרה המציינת שאתם זכאים ל-5% ריבית (או לשיעור הריבית שבעל הבית מקבל בפועל מהפקדת הסכום בבנק – הנמוך מבין השניים), הצהרה המציינת שבעת סיום השכירות עליכם לספק לו כתובת למשלוח סכום הריבית, ותיאור של הדירה השכורה. בעל הבית נדרש לשלם 5% ריבית גם על שכר הדירה של החודש האחרון וגם על הפיקדון לביטחון (או את שיעור הריבית שבעל הבית מקבל בפועל מהפקדת הסכום בבנק – הנמוך מבין השניים).
אם בעל הבית לא יבצע את הפעולות הבאות:
• ישלם ריבית על שכר הדירה של החודש אחרון בתוך 30 יום מסיום השכירות.
• יפקיד את הפיקדון לביטחון בחשבון בנק.
• יחזיר את הפיקדון לביטחון (או היתרה אחרי ניכויים כדין) בתוספת הריבית שנצברה בתוך 30 יום מסיום השכירות.
• יעביר את הפיקדון לביטחון או את שכר הדירה של החודש האחרון לבעל הבית החדש.
תהיו זכאים ל:
• פיצויים משולשים, בתוספת הוצאות בית משפט ושכר טרחה סביר של עורך דין.
• החזר מיידי של הפיקדון לביטחון אם בעל הבית לא יעמוד בתנאים הבאים:
– לא יספק רשימת נזקים מפורטת בתוך 30 יום מסיום השכירות אם בוצעו ניכויים בגין נזקים.
– לא יאפשר לבצע ביקורת על תיעוד הפיקדון לביטחון במהלך שעות העבודה המקובלות.
– לא יספק, בתוך 30 יום ממועד קבלת הפיקדון, קבלה נוספת (ראו לעיל) ובה שמו ומיקומו של הבנק, סכום ההפקדה ומספר החשבון של הפיקדון.
– ישתמש בחוזה המכיל תנאים הסותרים את חוק הפיקדון לביטחון וינסה לאכוף עליכם את התנאים הללו או לגרום לכם לחתום על כתב ויתור על זכויותיכם.
– בעל הבית אינו רשאי לשמור את הפיקדון לביטחון מכל סיבה שהיא, לרבות לשם ניכויים בגין נזקים.
זכויות הדייר
הזכות כנגד כניסה בלתי חוקית (MGL c 186 s 15B): בעל הבית רשאי להיכנס לדירתו של הדייר על פי סעיף זכות הכניסה המצוין בהסכם בכתב, רק בשל הסיבות הבאות:
• לערוך ביקורת בנכס.
• לבצע תיקונים.
• להראות את הדירה לדייר פוטנציאלי, לקונים, למקבל רכוש ממושכן או לסוכנים מטעמו.
• בהתאם לצו בית משפט.
• אם נראה כי הנכס ננטש.
• לערוך ביקורת בנכס במהלך 30 הימים האחרונים לתקופת השכירות או במטרה לקבוע את הסכום שינוכה בגין נזקים מהפיקדון לביטחון, אחרי שניתנה הודעה על סיום החוזה.
על בעל הבית לנהוג "בסבירות". עליו לנסות לתאם זמן ביקור בדירה המתאים לשני הצדדים. אם בעל הבית מתעקש להיכנס לדירה בדרך לא מקובלת, אתם רשאים להגיש בקשה לצו הרחקה זמני בבית המשפט המחוזי המקומי.
זכויות כנגד נקמה (Rights against retaliation)
אמנם בעל הבית של דייר מרצון (Tenant at Will) רשאי לסיים את השכירות או להעלות את שכר הדירה ללא כל סיבה, אך הוא אינו רשאי לעשות זאת כתגובה על כך שהדייר מימש את זכויותיו החוקיות.
אם בעל הבית מנסה להעלות לכם את שכר הדירה, לסיים את תקופת השכירות או לשנות את תנאיה בתוך ששה חודשים מהמועד שבו פניתם למשרד הבריאות (Board of Health), הצטרפתם לארגון דיירים או מימשתם זכויות חוקיות אחרות, פעולותיו של בעל הבית ייחשבו כנקמה (retaliation) נגדכם.
אם בעל הבית לא יצליח להוכיח ששינוי תנאי השכירות נובע מסיבות שאינן קשורות לבחירתכם לממש את זכויותיכם החוקיות, הוא לא יוכל להעלות את שכר הדירה, לשנות את תנאי השכירות או לסיים את החוזה. אמנם החוק מציע הגנה זו, אך עליכם להיות מודעים לכך שייתכן כי בעל הבית ינסה לנקום.
קנס על איחור בתשלום
על כל דייר מוטלת החובה לשלם את שכר הדירה בזמן. בעל הבית אינו רשאי לגבות מכם ריבית או קנס עד שחולפים 30 ימים ממועד התשלום הנקוב בהסכם. יחד עם זאת, בעל הבית רשאי להתחיל בתהליך פינוי מיידי – גם אם הדייר מאחר בתשלום ביום אחד בלבד.
בעל הבית גם אינו רשאי לכלול בחוזה סעיף של קנס הפוך, שיעודד דיירים לשלם לפני המועד שנקבע. למשל, החוק אוסר על בעל הבית, הגובה 400$ לחודש, להפחית את שכר הדירה ב-10% בתנאי שהוא ישולם במהלך חמשת הימים הראשונים של החודש.
סיום השכירות לעומת פינוי
המושג "סיום" שונה מהמושג "פינוי". סיום מתייחס לסוף הסכם השכירות. הן בעל הבית והן הדייר רשאים ליזום את סיום השכירות. פינוי הוא סילוק בכוח של הדייר מהדירה אחרי מועד סיום השכירות. רק לשופט יש סמכות להורות על פינוי דייר מהנכס. בעל הבית אינו רשאי לנעול את הדייר מחוץ לנכס או לזרוק אותו מהדירה.
אתם לא חייבים לעבור את זה לבד
רילוקיישן לארה"ב הוא לא תהליך קל ואף קשה לחלק נכבד מהאוכלוסייה. בנוסף לכל הביורוקרטיה, לחץ הזמן וריבוי המשימות, זו גם מעמסה נפשית על בני המשפחה. בדיוק בגלל זה ישנן חברות ניהול רילוקיישן שמקלות על התהליך. החל מאיתור נכס ועד למציאת מסגרות חינוך לילדים, התעסקות בחוזים ואנשי מקצוע בארץ היעד ושילוח, הם אלו שיעשו לכם סדר בתהליך הקשה ממילא.
לקריאה נוספת: רילוקיישן לארה"ב
