חברות בינלאומיות רבות מחזיקות סניפים בסינגפור ושולחות אליהם, לא אחת, עובדים למשימות רילוקיישן. אחד הגורמים המשפיעים ביותר על משימת הרילוקיישן הוא נושא הדיור, במיוחד כשמדובר בעובד בעל משפחה וילדים. לכן חשוב כל כך לדעת למה אתם נכנסים, מהם חוקי המקום מבחינת דיור ואיך תגנו על עצמכם, כדי להימנע מטעויות ותקלות.
שיקולים חשובים בבחירת הדירה או הבית
כשמחפשים נכס לשכירות, הדבר הראשון לחשוב עליו הוא נושא המיקום, משום שכך נקבעת רמת הנוחות שלכם. בנוסף, גודל הנכס, התשתיות, תקופת השכירות, רמת הריהוט והתקציב מהווים גם הם גורמים חשובים שיש להביא בחשבון.
האם תעדיפו לגור בשכונה שקטה יותר מוקפת בצמחייה ירוקה, או שמא תרגיש יותר בבית בלב העיר? לפני קבלת ההחלטה, יש לשקול מהם הצרכים של יתר בני המשפחה. למשל, אם יש לכם ילדים, בדקו היכן נמצא בית הספר הקרוב ביותר, מהו המרחק למקום העובדה של בן או בת הזוג, האם יש באזור תחבורה ציבורית נוחה, וכן הלאה.
כמה חדרים אתם צריכים? האם הילדים יחלקו חדר או שלכל ילד יהיה חדר משלו? היכן תישן העוזרת? האם אתם זקוקים למקום נוסף עבור אחסון, כמו מחסן? כל השאלות הללו יעזרו לכם לבחור את גודל הנכס שיתאים לצרכים ולתקציב שלכם בצורה הטובה ביותר. חשבו גם כיצד תנהלו את תחזוקת הנכס, הואיל וככל שהנכס גדול יותר, נדרשים זמן וכסף רבים יותר לתחזוקו.
השירותים הנלווים הממוקמים בקרבת הנכס או מגיעים עם הנכס צריכים להיות נוחים. למשל, חלק מבנייני הדירות מספקים מועדוני כושר ובריכות שחייה. אם שירותים אלה חשובים לכם, עליכם לכלול אותם ברשימת הדרישות שלכם בעת חיפוש נכס להשכרה. גם קרבת הנכס לחנויות מכולת ולשווקים היא נקודה למחשבה.
משך החוזה מהווה היבט חשוב נוסף. אם אתם יודע שאתם זקוקים למגורים לתקופת זמן ממושכת, רצוי שתציינו את הכוונה הזו בפני בעל הבית כבר בהתחלה. הצהרת כוונות כזו תעזור לכם לנהל משא ומתן עם בעל הבית על תנאי שכירות טובים יותר, מאחר שבעלי בתים מעדיפים דיירים לתקופה ארוכה יותר.
נכסים להשכרה כוללים ריהוט מלא או ריהוט חלקי. הקפידו לברר מהי דרגת הריהוט כדי שתמצאו את הנכס המתאים לצרכיכם. ריהוט חלקי פירושו בדרך כלל גופי תאורה, מכונת כביסה, מזגן, וציוד מטבח בסיסי. ריהוט מלא כולל בדרך כלל פריטים נוספים, כמו מיטות, ספות וטלוויזיה.
העריכו מהו התקציב שלכם ודבקו בו, משום שכך תוכלו לאתר את האזור ואת סוג הנכס המתאימים לכם ביותר. העריכו כמה כסף אתם מוכנים להוציא על שכר הדירה, ולשקלל הוצאות נוספות כמו שירותים נלווים ותשתיות, כבלים, חיבור לאינטרנט, קו טלפון וחשמל.
תקופת השכירות
תקופת השכירות בדרך כלל נעה בין 12 ל-24 חודשים, עם אופציה להארכה של 12 עד 24 חודשים נוספים עם תום תקופת השכירות, בכפוף להתאמות אפשריות במחיר השכירות על פי שיקול דעתו של בעת הבית ובהתבסס על המחירים בשוק. כשמחיר השוק אטרקטיבי, בעלי הבית מעדיפים לסכם מראש על 24 חודשי שכירות, כדי להבטיח לעצמו את תעריפי השכירות הגבוהים לאורך תקופה. תקופת השכירות הסטנדרטית בסינגפור היא 12 חודשים, ומרבית בעלי הבית לא יסכימו לתקופת שכירות קצרה מ-12 חודשים.
לחידוש ההסכם, הדייר בדרך כלל נדרש לתת התראה של חודשיים עד שלושה חודשים מראש לבעל הבית.
פיקדון
פיקדון להוכחת רצינות (Good Faith Deposit) או פיקדון שריון (Booking Deposite) בדרך כלל יהיה בגובה דמי שכירות של חודש אחד. הכוונה בהוכחת רצינות, היא שכשבעל הבית חותם על מכתב הצהרת כוונות (Letter of Intent; מוכר בארץ כ"זכרון דברים") ומקבל לידיו את הפיקדון, הוא מבטיח לא להשכיר את הנכס לדייר אחר עד לחתימה על הסכם השכירות. בעת החתימה על הסכם השכירות, בדרך כלל נחשב הפיקדון לשכר הדירה של החודש הראשון, או שהסכום נשמר כפיקדון לביטחון.
פיקדון ביטחון (Security deposit) זהו הסכום שנשמר על ידי בעל הבית כביטחון. השוכר אינו משלם אותו עד לחתימה על הסכם השכירות; והסכום מוחזר לשוכר ללא ריבית בתום תקופת השכירות. לבעל הבית שמורה הזכות לנכות מהסכום עלויות בגין נזקים והוצאות הנובעות מכל הפרה של סעיפי חוזה השכירות.
לכל תקופת שכירות של 12 חודשים, נדרש פיקדון בגובה דמי שכירות של חודש (כלומר, שני חודשי פיקדון לחוזה שכירות של 24 חודשים). מחיר השכירות החודשית יצוין במכתב הצהרת כוונות.
הסכם השכירות
הסכם השכירות הוא חוזה מחייב לשכירת הנכס. את ההסכם מכין בעל הבית או סוכן מטעמו, ושני הצדדים – בעל הבית והדייר – מחויבים לחתום עליו. הסכם השכירות הוא למעשה גרסה מפורטת יותר של מכתב הצהרת הכוונות. באופן כללי, עדיף להשתמש בתבנית ההסכם הסטנדרטית של ה-(IEA (Institute of Estate Agents in Singapore שהסוכנות מספקת.
בדרך כלל הדייר הוא שיישא באגרות משפטיות למיניהן. עם זאת, אם הסכם השכירות של בעל הדירה מקובל במלואו ללא צורך בהתאמות או בסעיפים נוספים, בדרך כלל ההשכרה לא תהיה כרוכה באגרות משפטיות כלשהן.
עליכם לספק לבעל הבית העתק של הדרכון ותעודת הזיהוי או אישור העבודה, כדי לאשר שאתם רשאים לשהות בסינגפור. החוק אוסר על בעלי בתים להשכיר את הנכס שלהם למהגרים בלתי חוקיים. בנקודה זו, יהיה עליכם לשלם את שכר הדירה של החודש הראשון ואת פיקדון הביטחון, בניכוי הפיקדון להוכחת רצינות שנמסר עם מכתב הצהרת הכוונות.
מה יש לבדוק בהסכם השכירות?
להלן נקודות שצריכות להופיע בהסכם השכירות:
• פרטי הדייר – שם, כתובת, פרטי תעודת זיהוי.
• פרטי בעל הבית – שם, כתובת, פרטי תעודת זיהוי.
• תנאי התשלום – תאריך סיום השכירות ואופן התשלום.
• פיקדון לביטחון – מהו סכום פיקדון הביטחון עבור כל 12 חודשי שכירות?
• תכולת הדירה – זהו נספח המצורף להסכם השכירות. מדובר ברשימת מלאי של כל הרהיטים והציוד במצבם הנוכחי, הנכללים בנכס המושכר. אתם תחתמו על מסמך זה בעת הכניסה לנכס, ובעת העזיבה בעל הבית או הסוכן יבדקו את המלאי כנגד הרשימה. הסוכן שלכם לרוב יעזור לכם לבדוק את התכולה כשתיכנסו לדירה, ויהיה בקשר עם בעל הבית אם יתגלו בעיות תחזוקה כאלו ואחרות.
• סעיף "בשלמות" (En-Bloc) – מדובר במגפת "מכירת הבלוק הכפויה" הפושטת לאחרונה בסינגפור. סעיף זה נועד להגן על בעל הבית מפני החזרת כסף לדייר במקרה של סיום מוקדם של השכירות. אם אתם שוכרים בלוק ישן בדירה או בבניין דירות, דרוש להוציא סעיף זה מהחוזה או לפחות להפחיתו, מאחר שהוא עלול להפוך למטרד ולגרור הוצאות נוספות אם תעזבו את הנכס לפני סוף תקופת החוזה.
• סיום השכירות (Termination of lease) – משמעות סעיף זה היא הוספת סעיף ,דיפלומט/עובד זר בשליחות" (Diplomatic/Expatriate), ולעתים גם סעיף של החזר הוצאות. בעת הפעלת סעיף "דיפלומט/עובד זר בשליחות" עם סעיף החזר הוצאות, על הדייר להחזיר חלק מהעמלה (יחסית לשארית תקופת השכירות) שבעל הדירה שילם לסוכן שלו. ככלל, הסכם שכירות לא יכלול סעיף זה מאחר שבעלי בתים עשויים למכור את הנכס בתקופת השכירות. במקרה זה, על הבעלים החדשים לכבד את הסכם השכירות הקיים, והדייר ימשיך לשלם את דמי השכירות לבעלים החדשים.
הסכם השכירות הסטנדרטי לא כולל סעיף המתיר שכירות משנה או הכנסת חיות מחמד. אם אתם מתכוונים להשכיר את הנכס בשכירות משנה או שברשותכם חיות מחמד, עליכם לציין זאת בהסכם השכירות. עם זאת, הדבר נתון לאישורו של בעל הבית.
המורכבות הסכם השכירות לא צריך להוות מטרד עבורכם, מאחר שהסוכן שלכם יסייע ויסביר את כל הסעיפים. הסוכנים גם ינהלו משא ומתן בשמכם. עם זאת, כדיירים, חשוב מאוד שתבינו את כללי השכירות הבסיסיים בסינגפור, הואיל וחוקי סינגפור נתפסים כידידותיים לבעלי הבית.
בעלי בית יכולים להשיג צו בית משפט המחזיר להם את השליטה בנכס ומתיר להם למכור את כל הרכוש שבו, אם הדייר אינו משלם את שכר הדירה שלו. חוק זה נועד להגן על בעל הבית ולסייע בכיסוי הפסדים בגין שכירות או עלויות משפטיות. בכך שונה סינגפור ממדינות רבות אחרות, שבהן פינוי דיירים שאינם משתפים פעולה עשוי להימשך שנים.
מהן העמלות הכרוכות בשכירת נכס?
דמי ביול (Stamp Fee): השוכר ישלם את דמי הביול. ככלל, הסוכן יארגן את ביצוע התשלומים שיש להעביר לסוכנות הממשלתית הרלוונטית (כלומר רשות מס ההכנסה של סינגפור – Inland Revenue Authority of Singapore), אבל על הדייר לשלם לסוכן מראש, או להעביר לו החזר במועד מאוחר יותר, בהתאם לסיכום ביניהם.
ישנה דרך סטנדרטית לחישוב דמי הביול. הם מבוססים על שכר הדירה השנתי ועל הכללים הבאים:
1. אם תקופת השכירות אינה עולה על שנה – דולר סינגפורי אחד לכל 250 דולר סינגפורי או חלקו היחסי של שכר הדירה השנתי.
2. אם תקופת השכירות עולה על שנה, אבל אינה עולה על שלוש שנים – שני דולר סינגפורי לכל 250 דולר סינגפורי או חלקו היחסי של שכר הדירה השנתי.
3. אם תקופת השכירות עולה על שלוש שנים או שאינה מוגבלת – ארבעה דולר סינגפורי לכל 250 דולר סינגפורי או חלקו היחסי של שכר הדירה השנתי.
דוגמה:
שכר הדירה הוא 4,000 דולר סינגפורי בחודש (כלומר, 48,000 דולר סינגפורי בשנה).
תקופת השכירות = 24 חודשים.
תוספת על עותק = שני דולר סינגפורי.
דמי הביול = 48,000 / 250 x 2 + 2 = 386 דולר סינגפורי.
פיקדון בגין שירותים ציבוריים
שירותי החשמל בסינגפור (SP Services) ייקחו מכם פיקדון לפני חיבור אספקת החשמל והמים. הפיקדון ישולם עוד בתשלום החשבון הראשון. הסכום נע בין 40 ל-800 דולר סינגפורי, ותלוי מאוד במצב האזרחות שלכם ובסוג הנכס שאתם שוכרים. עבור זרים, בשכירת דירה פרטית יידרש פיקדון של 500 דולר סינגפורי כיום.
קריאה נוספת:
