המידע שאתם ביקשתם בנושא נדל"ן בארה"ב

כחלק מפעילויות האונליין שלנו, ערכנו גם סשן שאלות גולשים בפייסבוק. הסשן עסק בנושא נדל"ן בארה"ב: שוק השכירויות, חוזים, סביבות מגורים ועוד, ועל השאלות ענה עו"ד רן אטס, מנכ"ל Ocean Real Estate מקבוצת אושן. 

סיכמנו לכם את השאלות הנבחרות והתשובות עליהן:

שאלה: האם מחירי הנדל"ן הקיימים ברשת באמת משקפים את השוק?

תשובה: כדי לענות על השאלה החשובה הזו צריך להבין את האופן שבו הדברים מתנהלים בארה"ב בהקשר לשכירת נכסים שם. הדבר החשוב ביותר הוא לקבל את המשוואה הקובעת כי "הדולר" של הישראלי המבצע רילוקיישן לארה"ב שווה פחות מ"הדולר" של האמריקאי הממוצע.

זהו המצב לצערנו וחשוב להבין זאת. הסיבה העיקרית לכך נעוצה בעובדה שלאחוז גבוה מאוד מהישראלים המבצעים רילוקיישן לארה"ב אין Credit History, שזהו המנגנון הטוב ביותר לגורמים שונים בארה"ב לבדוק מיהו האדם העומד מולם, מהי האיתנות הפיננסית שלו, האם יש לו עבר פלילי ועוד. המנגנון הזה מסייע גם לבעלי דירות לבצע סקירה די מקיפה על כל אמריקאי ממוצע המעוניין לשכור את הנכס שלהם ולבדוק האם מדובר בשוכר איכותי או לא.

בעוד שאת האמריקאי הממוצע ניתן לבדוק והוא שקוף מבחינת בעלי הנכסים, דווקא הישראלי שמבקש לשכור נכס נתפס כסוג של אניגמה עבור בעל נכס אמריקאי – אין לדעת מהו עברו הפלילי, חוזקו הפיננסי או כל פרט מידע אחר שניתן לדלות באמצעות מנגנון זה.

מכיוון שכך, סביר להניח שהבעלים יוסיפו דלתא מסוימת למחירי השוק, כדי למזער את הסיכון מבחינתם ואף ידרשו ערבויות מעט גבוהות יותר מהמקובל באזור (כמובן שכל אזור בארה"ב עומד בפני עצמו, אך הכוונה היא בראייה כללית של הדברים).

בשורה התחתונה – מחירי השכירות עבור מתניידים, שונים ממחירי השכירות המפורסמים אונליין, שכן המחירים אונליין משקפים מחירי שכירות עבור קהל שוכרים אמריקאי.

שאלה: האם ישנה דרך לפתור את בעיית הקרדיט היסטורי?

תשובה: לצערי אין פתרון קסם. הדרך הטובה ביותר היא לפתוח חשבון בנק, להנפיק כרטיס אשראי ולהתחיל להשתמש בו בצורה נכונה: להימנע מקנסות שונים או חמור מכך, מעבירות פליליות (ואם כבר קיבלתם דו"ח תנועה, שלמו בזמן).

התנהלות כלכלית נכונה תסייע בצבירת Credit History ותעזור במרוצת הזמן בהתנהלות היומיומית.

שאלה: בנוסף לשכר הדירה, לאילו הוצאות חודשיות עלינו לצפות בנושא המגורים?

תשובה: מלבד הוצאות מחייה כמובן, בכל הנוגע למגורים ישנם חשבונות שוטפים כמו מים, חשמל, אינטרנט וכו'.

אם מדובר בבית פרטי יש לקחת בחשבון שימוש בגנן לצורך תחזוקת החצר האחורית והגינה בכניסה לנכס, ככל שקיימת. אם מדובר באזורים בהם צפוי לרדת שלג יש הוצאות נוספות של סילוק השלג בשטח המיוחס לנכס המושכר. ככל שמדובר בבניין מגורים, יש לקחת בחשבון הוצאות דמי ניהול בבניין.

שאלה: אני יכול לחתום על חוזה שכירות לתקופה של פחות משנה?

תשובה: אין חוק המחייב לשכור נכס לתקופת זמן מינימלית, אלא מדובר בהחלטה עסקית/מסחרית של בעל הנכס. מרבית בעלי הנכסים יעדיפו שוכרים לתקופת שכירות של מינימום שנה, אך אפשר למצוא גם נכסים לתקופה פחותה מזו.

שאלה: האם נהוג לחתום על חוזה לתקופה ארוכה?

תשובה: בארה"ב נהוג לחתום על חוזה שכירות לשנה עם אופציה לשנה נוספת. אך יחד עם זאת, אם תרצו לקבל מחיר טוב יותר עבור מרכיב השכירות וישנה ודאות מבחינתכם לגבי משך השהייה בארה"ב, תקופת שכירות ארוכה תסייע לכם בהפחתת גובה שכ"ד.

שאלה: האם כעבור שנה של שכירות, נוכל לצפות לעלייה במחיר?

תשובה: יש לזכור שארה"ב היא עצומה – לכל עיר יש אזור מבוקש יותר ואזור המבוקש פחות ולכן קשה מאוד ליצור כלל גורף על השוק בכללותו. מדובר על תנאי מסחרי תלוי מקום ועוד פרמטרים נוספים ולחלוטין אין חוקיות לגביו.

בעלים של נכס בהחלט יכול לבקש להעלות את שכר הדירה בתקופת האופציה, כשסביר שיהיה מדובר בעלייה של 5%. הדבר נתון למו"מ.

שאלה: האם הדירות בוושינגטון מגיעות מרוהטות?

תשובה: באופן כללי, נכסים בארה"ב המוצעים להשכרה לא מגיעים מרוהטים, אך יכללו מוצרי חשמל בסיסיים דוגמת תנור (לעתים תנור משולב כיריים), מקרר ומדיח. במקרים בהם הנכסים יוצעו להשכרה עם ריהוט, שכר הדירה יהיה גבוה ממחיר השוק (כמו בכל שוק נדל"ן בעולם).

אופציה נוספת היא לבחון השכרת ריהוט לתקופה קצרה או ארוכה. זהו תחום שפחות מוכר בארץ, אך בהחלט שכיח בשוק הנדל"ן בארה"ב. הריהוט המסופק ללקוח חדש או כחדש ומשרת לקוחות בצורה מצוינת. היתרון: תשלום חודשי, חוסך הוצאה חד-פעמית לרכישת ריהוט, תשלום באמצעות כרטיס אשראי מסייע בצבירת הקרדיט היסטורי, הובלה, הרכבה ופירוק בבית הלקוח, אחריות מלאה על כלל פריטי הריהוט.

נדל"ן בארה"ב: מה עוד צריך לדעת?

שאלה: אילו מסמכים עלי להביא עמי לחתימה על חוזה שכירות בסן פרנסיקו?

תשובה: אלו המסמכים שיש להביא:

•  מכתב מהמעסיק המוכיח את העסקתך על ידי החברה האמריקאית.
• תעודת זיהוי כלשהי – מקובל להביא דרכון.
• אישור רשמי מרשויות ההגירה בארה"ב לעניין הוויזה שקיבלת.

יתרת המסמכים משתנה בהתאם לכל בעל דירה ודרישותיו הספציפיות – המטרה של הבעלים היא להכיר אתכם ולהבין בעצם מיהו השוכר העומד מולם (תצהיר מהבנק, תלושי שכר אחרונים וכל פרט מידע שיכול להפיג את החשש של בעל הנכס, שרגיל לבצע בדיקת Credit History פשוטה ולבחון את טיב השוכר הפוטנציאלי).

שאלה: כמה עמלה מקבלים המתווכים בניו יורק?

תשובה: שוק הנדל"ן בניו יורק מנוהל, רובו ככולו, על ידי מתווכים וברוקרים. מדובר בשוק מאוד תנודתי, כאשר בתקופות מסוימות במהלך השנה קשה מאוד לאתר נכס, כל שכן במחיר ראוי.

מצורפת טבלת העלויות של המתווכים שם.